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Affitti a studenti universitari: cosa è importante sapere!

Quando possono essere stipulati

I contratti di locazione per studenti possono essere stipulati nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché nei Comuni limitrofi. Qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea possono essere sottoscritti in un Comune diverso da quello di residenza.

Il canone di locazione

I canoni sono definiti in appositi accordi locali, che possono prevedere variazioni in relazione alla durata contrattuale.

La durata del contratto

La durata dei contratti di locazione per studenti va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni.

La durata è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima del termine.

Non è prevista analoga facoltà per la parte locatrice.

Il locatore può però chiedere di non rinnovare il contratto, qualora riesca a provare che le esigenze di studio del conduttore non sussistano più.

Contratto con più conduttori

Nel caso in cui il contratto sia intestato a più studenti, è consentito il recesso parziale.

Quindi, se uno o più conduttori recedono dal contratto, la locazione prosegue nei confronti degli altri studenti-conduttori.

Se il contratto è unico e intestato a più studenti, il recesso di uno di essi comporta che siano gli altri a sopportare un canone pro quota maggiore.

Questo costituisce motivo “grave” che legittima il recesso da parte di tutti i conduttori.

Inoltre, i conduttori rimasti non possono sostituire il conduttore receduto con altro studente senza il consenso del locatore.

Sublocazione

È vietata la sublocazione.

Deposito cauzionale

L’importo del deposito cauzionale non superi le tre mensilità del canone.

Benefici fiscali

La Legge di Bilancio 2020 ha confermato le agevolazioni già in vigore, ovvero:

Per il locatore

in caso di locazione a canone concordato, per il locatore il reddito imponibile determinato ai sensi dell’art. 37 del TUIR è ulteriormente ridotto del 30%;
in caso di opzione per la “cedolare secca”, la tassazione del reddito da locazione avviene con un’aliquota del 10%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Tale opzione comporta inoltre l’esenzione dall’obbligo di versamento delle imposte di bollo e di registro.

Per il conduttore

Per il conduttore è prevista una detrazione IRPEF relativa alle spese sostenute dagli studenti universitari fuori sede per canoni di locazione. Una volta rispettati i requisiti richiesti dalla legge, spetta una detrazione (anche se le spese sono state sostenute per i familiari fiscalmente a carico) pari al 19% del canone pagato, con un massimale di € 2.633 all’anno. Il requisito per questa detrazione è che i pagamenti vengano eseguiti con modalità tracciabili, ovvero assegni, bonifici bancari, carte bancomat o carte di credito.

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A Milano vi è confusione sui contratti per posti letto e stanze in affitto.

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Qual è il modo migliore di affittare la tua a casa a Milano?

Milano è la capitale italiana dell’affitto e l’offerta di immobili in condivisione aumenta costantemente.

Massima resa, ma la qualità scarseggia

La locazione parziale di immobile è un contratto con il quale il proprietario e i suoi inquilini pattuiscono i vani, le parti comuni ed il corrispettivo economico che ne sono oggetto.

Può essere utilizzata sia per immobili residenziali che commerciali e noi siamo specializzati nei primi.

L’appartamento trilocale, meglio se con due bagni, è il taglio minimo per poter massimizzare la resa economica scegliendo questa tipologia di locazione: con questo taglio è possibile ottenere anche 2 posti letto per ogni camera matrimoniale.

Mediamente una stanza singola a Milano viene affittata a 550€, un posto letto in stanza doppia a 350€.

Fatti bene i conti e concorderai con me che affittare un immobile condiviso è molto conveniente, dovrai però presentarlo al meglio.

Il target

Ogni anno decine di migliaia di studenti e lavoratori arrivano Milano in cerca di una nuova vita.

L’età dei nostri clienti va dai 18 ai 25 anni ed inseriamo sempre almeno un genitore come garante.

Spesso la loro esperienza di condivisione abitativa a Milano arriva anche a 2 anni prima di prendere un intero appartamento in affitto o prima di acquistarlo.

La durata dei contratti

Un immobile residenziale può essere affittato parzialmente sia per pochi giorni, sia per 4 anni rinnovabili per altri 4 anni.

In genere consiglio di scegliere un canone concordato al fine di diminuire la pressione fiscale sul proprio introito da locazione grazie ad una cedolare secca di solo il 10%, da applicarsi ad ogni contratto.

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A Milano vi è una vasta offerta di abitazioni in condivisione perlopiù di scarsa qualità.

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Perchè probabilmente non riuscirai ad affittare in sicurezza a Milano tramite i gruppi Facebook?

Allacciati forte perchè oggi voglio sfatare il mito degli annunci immobiliari sui gruppi Facebook.

In particolare di quelli, alcuni anche con decine di migliaia di utenti iscritti, dove si offrono stanze o posti letto in affitto a Milano.

La domanda supera l’offerta

Migliaia di studenti e lavoratori ogni anno arrivano a Milano per stabilirvisi.

Solo una minima parte di loro trova casa e stipula un contratto di locazione regolare e registrato.

Gli altri, o rinunciano, o affittano casa in nero.

O vengono truffati.

Offrire o cercare una soluzione abitativa è un vero e proprio lavoro

Se pubblichi un annuncio di offerta su uno di questi gruppi preparati a ricevere costantemente messaggi in privato.

Se contatti qualcuno che ha pubblicato il suddetto annuncio, preparati ad essere completamente ignorato.

Lo stesso se lasci la tua richiesta disperata per trovare una soluzione abitativa.

Sei disposto ad investire il tuo prezioso tempo su Facebook?

Sublocazioni abusive

Se stai cercando casa fai attenzione ad interfacciarti unicamente con i reali proprietari.

Molte volte i regolari conduttori sublocano irregolarmente la loro stanza o posto letto ad insaputa del proprietario, specialmente nei mesi estivi o a ridosso delle festività natalizie.

Posto che salvo diversi accordi con il proprietario, sublocare un intero immobile o una porzione di esso porta automaticamente alla risoluzione del contratto, vi sono anche dei rischi in termini di sicurezza pubblica, sopratutto se la sublocazione oltre che irregolare, è breve.

Questo chi pubblica tali annunci lo sa bene, ma accetta lo stesso di correre il rischio, sperando che tu sia ingenuo e non gli faccia troppe domande data la tua urgenza di trovare un tetto sotto il quale vivere a Milano.

Inoltre se prendi in affitto una porzione di immobile (stanza o posto letto) in sublocazione, a scatola chiusa, potresti rischiare di non rivedere più i tuoi soldi se il sublocatore abusivo venisse scoperto dal proprietario o chi per esso.

Privatamente risparmi il compenso di un professionista, ma ci perdi in salute

Stanze affittate al prezzo di un bilocale.

Contratti transitori con canoni non calmierati.

Contratti copia ed incolla scaricati da internet.

Contratti inventati di sana pianta.

Firme con uno o più proprietari assenti.

Caparre su Postepay o Western Union.

Contratti precedenti non chiusi, pertanto doppie tasse per i proprietari.

Coinquilini problematici.

Sei sicuro di essere pronto a correre il rischio?

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A Milano nel 2018 sono stati stipulati 2.500 contratti a canone concordato.

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Come è andato il mercato delle locazioni nel 2018?

Secondo il Rapporto Immobiliare 2019 dedicato al residenziale, redatto da Agenzia delle Entrate e Abi, nel 2018 il mercato delle locazioni in Italia ha avuto un lieve aumento.

Nuovi contratti di locazione nel 2018

Nel 2018 l’ammontare di nuovi contratti di locazione registrati telematicamente o allo sportello è stato pari a 1.682.817, lo 0,7% in più rispetto al 2017. Sono stati ben 2 milioni gli immobili ad essere locati con un contratto regolarmente registrato. Escludendo gli immobili locati parzialmente, le unità ad uso residenziale oggetto di nuovo contratto di locazione sono state 1.377.364, quasi l’80% del totale, sostanzialmente in linea con il dato del 2017 (+0.3%). Gli immobili locati per uso non residenziale ammontano a poco più di 360.000 risultano , con una lieve flessione rispetto al 2017 (-1,7%).

Le abitazioni complessivamente locate nel 2018 ammontano a quasi il 6% dello stock potenzialmente disponibile, cui corrispondono poco più di 5 miliardi di euro di canone totale per circa 78 milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni prese in affitto. La superficie media dell’abitazione locata si attesta intorno agli 85 mq con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 66,6 €/mq. La composizione del mercato degli affitti residenziali non presenta variazioni rilevanti rispetto al 2017.

Il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo perde qualche decimale di quota percentuale ma si conferma largamente come la tipologia contrattuale prevalente sia in termini di numero di abitazioni che di canone generato. Segue per importanza il segmento dell’agevolato concordato che, dopo gli incrementi registrati nel corso nei due anni precedenti, si stabilizza, con quasi 220.000 immobili locati nel 2018, su una quota di mercato pari a poco meno di un quarto del totale. Crescono in parallelo le due tipologie contratti di durata più breve e cioè i contratti transitori e, soprattutto, quelli agevolati per studenti confermando un trend già in atto nell’ultima rilevazione tanto nei volumi quanto nei valori monetari.

Il canone medio annuo per unità di superficie più elevato si conferma nei contratti di locazione agevolati per studenti (76,4 €/mq), quello più basso nei contratti ordinari di lungo periodo (65,2 €/mq).

I contratti ordinari transitori

Le nuove locazioni con contratti ordinari transitori registrate nel corso 2018 riguardano poco più di 160 mila abitazioni, vale a dire l’1% dello stock potenzialmente locabile, per una superficie complessiva di oltre 13 milioni di metri quadrati. Il canone annuo complessivo ammonta a 900 milioni di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie sfiora i 70 €/mq. Analizzando i dati relativi alle 8 principali città italiane per popolazione occorre sottolineare, ancora una volta, come i valori di canone al metro quadro più elevati si registrino a Roma, Milano e Firenze, tutti ampiamente al di sopra dei 100 €/mq. Milano e Firenze, insieme a Torino, risultano anche i mercati più attivi, con un IML superiore al 2%. All’opposto Napoli e Palermo, anche in questa rilevazione, fanno segnare i canoni più bassi e, con Bologna, una dinamica piuttosto contenuta.

I contratti ordinari di lungo periodo

I contratti di locazione ordinari di lungo periodo stipulati nel corso del 2018 coinvolgono poco meno di 500 mila abitazioni, con un IML pari al 3,2% e una superficie complessiva locata intorno ai 43 milioni di metri quadrati. Il canone annuo totale è pari a circa 2,8 miliardi di euro mentre il canone annuo medio per unità di superficie si attesta attorno ai 65 €/mq. In questo segmento Milano rafforza ulteriormente il suo primato, con un IML che sfiora il 9% ed un canone annuo medio per unità di superficie che si porta al di sopra dei 150 €/mq. Seguono a notevole distanza, ma con un canone medio comunque oltre i 100 €/mq, le città di Roma, Firenze e Bologna. In fondo classifica troviamo Palermo e Genova, la prima con il canone unitario più basso, 55,5 €/mq, la seconda con il minor numero di immobili locati in rapporto allo stock potenzialmente locabile, appena l’1,8%.

Locazioni per studenti

Le locazioni di abitazioni per studenti nei comuni ad alta tensione abitativa (per questo agevolate) ammontano nel 2018 a quasi 32 mila unità, pari a circa lo 0,4% dello stock potenzialmente locabile. Tra le grandi città le locazioni agevolate a favore di studenti anche quest’anno tendono a concentrarsi soprattutto a Torino e Firenze dove l’IML supera l’1%. Da sottolineare il dato, già riscontrato negli scorsi anni, relativo a Milano e Napoli dove gli immobili registrati sotto questa tipologia contrattuale risultano numericamente di scarso rilievo. In media il canone unitario più elevato si registra a Roma con circa 127 €/mq. All’estremo opposto si trova Palermo dove anche per le caratteristiche dello stock, contraddistinto da abitazioni in media più grandi, il canone per unità di superficie rimane inferiore a 50 €/mq.

Contratti a canone concordato

Le abitazioni locate nei comuni ad alta tensione abitativa con contratto agevolato a canone concordato sono state quasi 220 mila nel 2018, pari a circa il 3% dello stock potenzialmente locabile. Tra le 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato a canone concordato presenta la maggior quota di stock locato nelle città di Genova, Roma e Torino dove l’IML oscilla tra il 4% e il 6% a fronte di una media complessiva intorno al 3%. A Milano, come già osservato per l’altra tipologia agevolata, con meno di 2.500 immobili locati pari a circa lo 0,6% delle stock potenzialmente disponibile questa componente continua ad avere un peso trascurabile sebbene in crescita rispetto al 2017. Dal punto di vista dei valori monetari Roma si conferma al vertice con una media di quasi 120 €/mq così come Palermo si colloca nuovamente in ultima posizione con un canone inferiore ai 55 €/mq.

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A Milano nel 2018 sono stati stipulati 2.500 contratti a canone concordato.

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